U složenom administrativnom aparatu i raznolikoj istorijskoj prošlosti države, u Bosni i Hercegovini razvio se složen sistem registara nekretnina i još veći dijapazon rizika koja pri njihovoj kupovini mogu nastati. Šta kupac nekretnine mora da zna, kako bi se zaštitio od rizika koji mogu nastati pri kupovini nekretnine?
Prvi korak je odgovor na pitanje da li je riječ o kupcu koji može biti vlasnik nekretnine u BiH. Strane osobe mogu steći vlasništvo nad nekretninama u BiH, ukoliko između zemalje državljanstva stranca i BIH postoji reciprocitet. Pojednostavljeno, ukoliko u strančevoj zemlji državljanin BiH može da stekne vlasništvo nad nekretninom, onda i stranac u BIH može da steknete vlasništvo nad nekretninom. U praksi, advokati se često susreću sa situacijiom u kojoj zainteresovani strani kupac dolazi iz zemlje sa kojom BiH nema reciprocitet, što se najčešće rješava tako što stranac osniva firmu u BiH, koja kupuje nekretninu bez ograničenja. Zbog ove situacije, u sudskim registrima postoji veliki broj kompanija koje nemaju stvarnu operativnu djelatnost, ali su vlasnici nekretnina.
Drugi korak je provjera statusa nekretnine, kada situacija postaje složenija. Bogata istorijska prošlost BiH dovela je do toga da se još uvijek vode dva registra nekretnina – grunt i katastar. Grunt sadrži podatke o vlasništvu i teretima na nekretninama, dok katastarski podaci predstavljaju posjedovno stranje i tehničke podatke o nekretninama (oblik, površine, položaj…). Na prvi pogled situacija ne djeluje toliko složeno, ali problem nastaje zbog neusklađenosti gruntovnih i katastarskih podataka, činjenice da su tokom rata u mnogim mjestima podaci bespovratno uništeni, te da se zbog teritorijalnih podjela u državi nerijetko dešava da se gruntovni podaci za jednu nekretninu vode u npr. Republici Srpskoj, a katastarski podaci u Federaciji. Da bi kupac mogao da stekne nekretninu bez rizika, gruntovni i katastarski podaci bi morali biti izjednačeni, što često nije slučaj, kada je nužno zatražiti pomoć advokata.
Zbog činjenice da je neusklađenost između gruntovnih i katastarskih podataka ogroman problem u praksi (npr. neuskaleđnost vlasnika i posjednika, površine i brojevi parcela nisu isti), oba entiteta i Brčko distrikt BiH pokrenula su postupka izlaganja nekretnina na javni uvid. U praksi ovo znači da su formirane komisije čiji je zadatak da usklade stanje između grunta i katastra. Republika Srpska ima za cilj da dvojnu evidenciju nekretnina u cjelosti ukine i da se umjesto zemljišnoknjižnih izvadaka i posjedovnih listova, vade isključivo listovi nepokretnosti koji će sadržavati objedinjene i usklađene evidencije. Umjesto grunta i katastra, formirane su jedinstvene institucije – Republičko geodetske uprave za imovinke i pravne poslove, koje će u budućnosti preuzeti svu brigu o nekretninama u Republici Sprskoj. Sa druge strane, Federacija BiH postupak izlaganja provodi samo sa ciljem da uskladi podatke između dvije institucije, dok će u budućnosti i gruntovnica i katastar zadržati svoje uloge. U praksi je ovo složen problem i postupak izjednačavanja stanja teče sporo, jer katastri ne priznaju rješenja o usklađivanju podataka koje donosi gruntovnica, što nerijetko vodi ka dugotrajnim sudskim postupcima.
Provjera statusa nekretnine se ne završava samo provjerom u registrima. U ovoj fazi je uvijek potrebno angažovati geometra, iz više razloga. Prije svega, jako je važno utvrditi tačne granice parcele na terenu, ali još i važnije utvrditi da li na terenu postoje služnosti koje nisu upisane u zemljišnoknjižne evidnecije. Naime, iako bi teortski sve služnosti zemljišta (pravo crpljenja vode, služnost vodovoda, služnost postavljanja kablova…) morale biti upisane kao teret u zemljišne knjige, ovo u praksi nije slučaj. Tako se nerijetko dešava da klijent namjerava kupiti parcelu na kojoj se nalaze dalekovodi ili kablovi koji nisu upisani u zemljišne knjige i gdje postoji ograničena mogućnost gradnje, zbog čega je dubinska provjera stanja nekretnine u fazi kupovine nužan korak.
U konačnici, kupovinu nekretnine nemoguće je realizovati bez notara. Notar dolazi kao završna instanca, koja formalizuje dogovor između strana i zaključuje notarski ugovor o kupoprodaji nekretnina (koji predstavlja osnov za upis novog vlasnika u zemljišne knjige). Ugovor o kupoprodaji nekretnine mogu obraditi isključivo notari i ova forma je uslov njegove valjanosti. Dakle, kupovina nekretnine je postupak od najmanje tri koraka, koji zahtijeva zajedničko učešće advokata, geometra i notara. Preskakanje bilo kog koraka može stvoriti složenu situaciju, zbog čega je preventivno djelovanje ključ izbjegavanja rizika i najefikasnije rješenje koje složen sistem nekretnina u BiH čini suštinski jednostavnim.
Autor: Tijana Krivokapić, Advokat – Partner za razvoj poslovanja
Izvor: https://ceelegalmatters.com/magazine-articles/9057-issue-10-3/23509-bosnia-and-herzegovina-key-dilemmas-to-solve-when-buying-real-estate
Kompletno izdanje: https://ceelegalmatters.com/Magazines/ISSUE_CEELM_10.3_free.pdf
